Перед тем как начать реализовывать бизнес-стратегию, необходимо протестировать месторасположение. Мы придерживаемся следующей схемы: тестирование считается успешно пройденным, когда тридцать восемь клиентов в день выразили желание снять нашу квартиру.
Какую квартиру в новостройке выгоднее брать
Разберем на примере, какую квартиру выгоднее брать – однушку, двушку, трешку? Мы взяли для сравнения цены на квартиры в одном доме эконом-класса в новостройке в Подмосковье с интервалом в 1 год.
самый большой прирост в эконом сегменте у самой маленькой квартиры. У студии прирост составит еще больше.
Критерии выбора коммерческой недвижимости
1) Расположение – является критическим фактором для коммерческой недвижимости, особенно торговой.
2) Возможность применения штурмовых конструкций. То есть неочевидные способы поднятия прибыльности вашего объекта. Без них, как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость будут не слишком выгодными:
• увеличение этажности (например, на двухэтажное здание нарастить третий этаж либо высокий этаж распилить на два);
• расширение за счет прилегающей территории (пристройки, «веранды» и т. д.);
• использование пространства между зданиями
• как использовать то, что для всех неликвид;
• плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее);
Стратегия 4. Снимаем помесячно, сдаём посуточно
Стратегия 9. Строительство коммерческой недвижимости
Строительство коммерческой недвижимости может быть очень интересным вариантом, если вы сможете найти участок земли на оживленном человеко/автомобиле-потоке.
То есть вы покупаете участок земли и строите из легко возводимых конструкций здание на 300–500 квадратных метров. Себестоимость такого строения относительно невысока. И далее сдаете такое здание торговым сетям либо местным розничным магазинам.
Варианты коммерческой недвижимости и основные требования
• Магазин / Торговый центр / Ресторан
• Склад
• Офисный центр
Критерий – расположение!
• Оживленные транспортные развязки / человекопоток
• Близость транспортных узлов
• Населенный пункт от 3 тыс. человек
• Коммуникации6 мая 2023 г
Стратегия 14. Строительство доходных домов
1. Покупаем земельный участок недалеко (10–15 минут пешком) от общественного транспорта – например, железнодорожной станции.
2. Строим на нем дешевый быстровозводимый дом – например, из SIP-панелей.
3. Сразу планируем разбивку на студии.
4. Сдаем помесячно или посуточно.
Пример Анны Л., построившей дом из SIP-панелей за 1,5 месяца в 10 км от МКАД. Дом разбит на 13 студий / комнат.
При строительстве доходных домов важно избежать признаков многоквартирности, чего нельзя допускать на ИЖС. Слышали наверняка, как сносят дома? Чтобы такого не было, надо не преодолевать эти пороги:
1. Не выше трех этажей, не считая мансарды (мансарду еще можно использовать).
2. Не более одного подъезда.
3. Площадь дома – до 1500 м2.
4. Пятно застройки – до 40 %.
Стратегия 15. Делаем из коттеджа доходный дом
Самый яркий пример реализован в нашей команде Юрием. За 44 дня с момента получения ипотеки куплен дом площадью 350 м2, переделан в 15 студий и сдан за 346 тыс. рублей в месяц!
Стратегия 16–17. Хостел в доме / квартире После реализации предыдущей стратегии Юрий не остановился
На следующий месяц – вообще без денег! (деньги на 1-й взнос и ремонт также были взяты у банка) – он купил еще один дом и переоборудовал его в хостел на 48 койко-мест.
Стратегия 19. Дома из контейнеров
Что делать с участком земли, на котором ничего нельзя (либо просто дорого) строить? В этом случае вы или долго получаете разрешение, или, если не хочется сложностей, используете легко возводимые временные конструкции, которые не являются постоянными строениями и, соответственно, не требуют разрешения на строительство и прочих оформлений.
Чем они хороши – тем, что не нужно никаких разрешений. Привезли, кран поставили, «воткнули» в розетку и в трубу – и все, мини-дом работает и приносит деньги. Ничего больше не требуется.
У кого есть участки земли, рассмотрите этот вариант – стратегия очень даже живая. Если участок, допустим, рядом со станцией, чтобы не ждать разрешений – быстро поставили и все. Стоит отметить, что подобное строение не требует узаконивания, поскольку считается временным.
Стратегия 20–21. Гаражи как инструмент создания капитала
Гараж в среднем стоит в 8—10 раз дешевле квартиры, при этом часто прирастает в цене не меньше, чем квартира, а то и больше.
Стратегия 24. Быстрая сдача в аренду
Главная цель – сдавать ваши помещения за 1 день, максимум – 1 неделю.
Принципы быстрой сдачи в аренду
Все арендаторы в 1 день
Максимум риелторов (мелких!)
Ремонт – светлые краски!
Стейджинг
– крутые фото
– освобождаем пространство
– много света кухня-ванная-дверь (первое впечатление)
Все арендаторы в один день
Эта технология у нас называется «Конкурс красоты». Обычно риелторы назначают встречи арендаторам по одному.
Когда мы делаем «конкурс красоты», то, наоборот, все ставим с ног на голову – арендаторов приглашаем в одно и то же время. Говорим: «В семь часов вечера приходите». В итоге в семь часов вечера собирается 15 человек. Мы говорим: «Вот, у нас одна студия – смотрите. Мне все равно, кто из вас будет здесь жить».
Максимум риелторов (мелких!)
Например, у Стаса Рождественского есть в i-phone готовая sms: «Здравствуйте! Это Стас Рождественский. У нас новый объект – такая-то студия, находится там-то, такой-то адрес. За сколько ее можно сдать? Просьба: не звоните, а пришлите в sms стоимость».
Чтобы не пришлось звонить 20 риелторам и с каждым по 10 минут общаться, объяснять все. А на sms они отвечают в течение дня – кто-то сразу, кто-то через час, кто-то вечером.
Вечером в тетрадочку занесли все цены, вывели среднее арифметическое – это и будет примерная стоимость сдачи. Это тестстратегия, которая выполняется за пять минут.
Стратегия 25. Стратегия крутых фото
Пример Николая Мрочковского.
В феврале я продал квартиру у метро Алтуфьево. Изначально ее продавали за 7950 тыс. рублей. Были желающие, но не то чтобы сильно много. Там были обычные фотографии. Потом я позвал хорошего фотографа, который сфотографировал ее красиво за 10 тыс. рублей. Получив крутые фото, мы разместили их в Интернете на месте старых. На следующий же день мы получили вал звонков. В итоге мы ее продали за 8350 тыс. рублей.
крутые фотографии – это очень мощный способ, будь то продажа или сдача в аренду. Сделал хорошую фотографию – и сразу люди воспринимают объект по-другому и готовы платить. Хотя объект тот же самый, ничего в нем не изменилось.
